建設業界の異端児ことロレンツォです。
タワーマンションに憧れている人には申し訳ないですが、建設業界人はタワーマンションは買わないってご存じですか？
なぜなら、建設業界で働いているとタワーマンションのデメリットを知ってしまうからです。
土木屋のロレンツォでさえタワーマンションの重大な欠点をよく耳にしてしまうくらいデメリットだらけのタワーマンション。
ロレンツォはいくらお金があっても買うことはないです。
タワーマンションは賃貸を強くお勧めします。理由は後ほど。
まずは住んでいる人の意見をネットでかき集めたタワーマンションの欠点を紹介していきます。
デメリットその1.生活するのに非常に不便
憧れのタワーマンションですが、住人アンケートで「もう一度タワーマンションに住みたいか？」との問いに「はい」と答えた人はなんと1.8％しかいませんでした。
日本では「住めば都」なんて言葉が昔からありますが、タワーマンションに限っては都にはならないのが現代の日本です。
エレベーター激混み問題
タワーマンションは坪面積当たりの住人が非常に多く（当たり前ですが）通勤、通学の時間帯はエレベーターが激混みして部屋をでてからエントランスに行くまでに時間がかかるんです。
なぜなら、なるべく多くの部屋を売りたいディベロッパーからすれば、お金にならないところを削り、エレベーターの数は必要最小限にするからです。
もちろん億ション以上の超高級マンションはエレベーターの数も多めに設置されていますし、住人は時間的余裕がある人が住んでいるので気にもなりません。
タワーマンションの中には高階層専用のエレベーターがあったりもしますが、それでも数が多いわけではありません。
しかし、通常のタワーマンションは1階当たりの部屋数を確保したり、面積を広げたり、魅力区的な共用部を造り販売価格をあげるため、住んでみないとわからない部分はお金をかけません。
ですから、ピーク時の利用者数を考慮しない設計になっていることが多いため、通勤時にエレベーターが激混みする問題がおきます。
ゴミ出し問題
億ションであれ、一軒家であれ、人が生活すれば必ず出るのが「ゴミ問題」ですね。
24時間いつでも出せるのがタワーマンション良いところって思ったら大間違いです。
なぜなら、いつでも出せるということは生ゴミを出しても回収までの時間悪臭を放ち続けることになります。
しかも、分別が行き届かなく、どんなものでも混ぜてゴミ出しする人も多くなり、ゴミで住民トラブルになることもしばしばあります。
洗濯もの部屋干し問題
タワーマンションはベランダで洗濯物を干すことは禁止されています。
なぜなら、タワーマンションは風の影響を非常に受けやすく、高階層になればなるほど風が強くなるため、洗濯物をベランダに干すと風で飛ばされ地上に落下するからです。
しかも、物置代わりにベランダを使用することも飛来落下による事故の危険性があるため使用できません。
一人暮らしならさほど気にもならない部屋干しですが、家族で暮らすと洗濯物の量が増え、室内が1年中湿気を帯びてしまうため、カビや、菌の繁殖に繋がる恐れがでます。
また、タワーマンションは直射日光を受けやすく、秋でもエアコンが必要になるぐらいしない温度が高いため、高温多湿になりやすい環境と言えます。
ですから、洗濯物の部屋干しを嫌がる人には向かないのがタワーマンションです。
宅配物の受け取りが面倒
タワーマンションには常設されていることが多い宅配ボックスですが、重いものであったり、大きいものはできるだけ、玄関まで持ってきてほしいものですよね。
しかし、宅配業者がエントランスからあなたに連絡をしてから、玄関まで来るのに待てど暮らせど来ないなんてことも結構あります。
なぜなら、宅配業者はあなたの住むタワーマンションのほかの住人の荷物も一緒にもってきますから、戸数の多いタワーマンションでは、宅配待ちで待ちぼうけなんてことはよくある話です。
ですから、宅配物の受け取りが面倒なのです。
階層格差問題（タワマンヒエラルキー）
住む階層によるカースト制度が暗黙の中で出来上がります。
なぜなら、タワーマンションは高階層に行けば行くほど販売価格が上昇し、高階層＝お金持ちの図式が成り立ち、高階層の人間が発言力を持つようになる。
ドラマの「砂の棟」の内容はドラマの中の作り話ではなく、現実で起こっているタワーマンションの大きな問題になっていて、大手ディベロッパーなどでは業界タブーになっています。
しかも、ネームバリューのある都市部やベイエリアなどでは、階層格差が強い傾向にあります。
これは、地方出身者などが成功の証として購入しているケースがおおく、豊洲などのネームバリューがあるタワーマンションの住人アンケートによると東京生まれ東京育ちの人はごく一部で、そのほとんどが地方出身だそうです。
買える階層＝成功の証を金額に変換した数字になり、逆に言えば自分より上の階層は自分よりももっと成功している人と言えるわけです。
ですから、これにより優越感や劣等感に拍車をかけ無意識のうちにタワマンヒエラルキーが出来上がるのです。
騒音（問題）トラブルは低層マンション以上
高額なタワーマンションだから低層マンションより防音しっかりでしょと思われがちですがそうでもないんです。
これには構造上のハッキリとした理由があるんです。
低層マンションは柱をはじめ壁、床などが鉄骨鉄筋コンクリートでつくらていますが、タワーマンションは建物全体の重量が軽くなるよう設計するため、柱と床は鉄骨鉄筋コンクリートを使用し、壁は軽量のパネル材などで仕切ります。
このパネル材が騒音に弱いんですよ。
なぜなら、パネル材は防音、遮音の効果がコンクリートに比べて数字上は同程度とされていますが実用上は低くいんです。
防音、遮音設備は非常に高額なため、目に見えないところにはお金を掛けません。
低層マンションでもタワーマンションでもモノがぶつかる音（固体音）はあまりかわらないです。しかも昔から騒音トラブルの原因とされている固体音は気にして対策（床に絨毯など）をしているためにトラブルになりにくいです。
しかし、テレビや音楽の音などの空気音はパネル材を使っているタワーマンションのほうが響きやすい構造になっているので、タワーマンションだから防音もしっかりしているだろうと思っているとトラブルになります。
また、タワーマンションは富裕層が多いため、ホームパーティーなども比較的多いとされ、騒音トラブルの原因となることも。
アンケートによれば、30階以下のマンションでは騒音トラブルは少なく、30階以上のマンションでは騒音トラブルは多い調査結果があります。
ですからタワーマンションに住むさいは、低層マンション以上に気を使わなくてはいけないんです。
共用部が使えない
どんなに豪華なパーティールームなどの共用部があったとしても手軽に使用することはできません。
なぜなら、共用部を使用したい時はあなた以外の多くの人も使用したいので抽選などで決めるからです。
休日はどこも込み合う娯楽施設と同様ですので詳しい説明はいりませんよね。
会議などで話がまとまらない
タワーマンションに住む人は見栄の塊の人も多く、成功者であるがために自分の考えを強く押し通そうしたり、マウントの取り合いで話が進まないなんてことが多発する。
このあとにも書きますが大規模修繕の時など最悪です。
欠点その2.コスパ最悪
ここからが建設業界人が身に染みて知っているタワーマンションの闇の部分です。
合理主義の人間から言わせれば見栄をはるためだけのものでコスパは最悪です。
もちろんお金に余裕があってみんなを招待したりして楽しむ人にはいいと思います。そうゆう人は賃貸の人がほとんどですが…
なぜコスパ最悪なのか？
資産価値が低い
資産の大半は土地の価格になっているので、建物自体の価格はよほどのことが無い限り右肩下がりが大半で購入５年以内に30％は価値が下がることも…
ましてや同じ土地の面積であっても所有者数の多いタワーマンションは一人当たりの価格が下がってしまいます。
再開発地区の新築タワーマンションを買ってその後のインフラ整備により価格が上がるようなところは、有能な投資家たちに買われてしまい賃貸物件になることがおおいです。
車に例えるな昔の外車のようなもので買うときは国産車よりも高いのに売るときは激安になりやすいのがタワーマンションです。
管理費が割高
管理費が割高と書きましたが割高の域をはるかに超えます。
なぜなら、通常のマンションに比べ豪華パーティールーム、ジム、プールなどの共用部の管理費用、コンシュルジュなどの費用も上乗せされるため使用の有無に関係なく管理が高くなります。
使うかわからない施設の管理費を払わなくてはいけないので、割高感がもろに出てきます。
修繕費用がメチャ高い
修繕積立金があるからと簡単に考えてはいけません。
購入時に説明された修繕積立金で済むところはほとんどないと言っていいです。
なぜなら、修繕積立金は実際その時になってみないとわからないので、購入者に説明するときには安く言っておくからです。
車でも家でも10年後、20年後にどこが壊れかなんて誰もわかりません。
ましてや物価の変動や賃金の上昇など予測できません。
考えてみて下さい今から20年近く前に買った人に2020年に東京オリンピックが来て、修繕を行う職人不足になるなんて予測できましたか？
東京オリンピックや天災による復旧工事で資材や職人の単価は高騰しています。
修繕積立金なんぞは平均的な目安であって、足りない部分は住人に一時金として負担させるのが一般的です。あくまで目安です。
タワーマンションは低層マンションに比べ、同じ施工内容であっても金額が跳ね上がります。
足場を組むにしてもタワーマンションは高すぎるため、金額が高く施工期間も長くなり何をするにも割増しになってしまうのです。
さらには、低層マンションの大規模修繕サイクルに比べタワーマンションのサイクルは短く、一回当たりの修繕費も高いんです。
修繕が出来ずスラム化して資産価値が下落する
修繕費用は当初予定より高くなるのはさっき説明した通りです。
この時に問題になるのが追加費用の支払いを拒む人が出てきて、修繕ができないでどんどん劣化が進み資産価値が維持できなくなるということです。
修繕費は積み立ててあるけど、足りないからすぐに出せる人はそう多くはありません。
現金一括で買えるような人は極少数で、ローンの返済や子供の養育費などが毎月ある中でライフプランを大きく超えた出費に払えない人も…
払わない人の分を負担をするような人物好きはいませんよね。
管理費や固定資産税、修繕積立金などが払いきれず退去する人も出てくるともうお手上げです。
入居者がある程度いることを前提にしています。
人がいなくなれば管理も手薄になりサービスも悪くなる。
悪循環に入ってしまうと歯止めが利かず、資産価値が暴落するところも出てきています。
どんなに話し合っても方向性が決まらない会議のになるのは先ほど説明した通り。
タワーマンションを購入するに向いている人
これには2通りしかありません。
それは、投資目的で賃貸、民泊などのビジネスビジョンがしっかりしていて運用ノウハウなどのスキルを持っている人、お金が余るほどあり別荘替わりで見栄を張りたい人のどちらかになります。
まとめ
いかがでしたか？
タワーマンションは2000年ごろから人気がでて建てれば儲かる、建設業界のドル箱でしたが修繕サイクルに入った今、欠点が浮き彫りになってきました。
今後新しい工法で低価格で購入、修繕ができるように大手建設会社には期待されていますが、それが実現できるのはまだまだ先の話です。
今の段階でタワーマンションに住みたいと思うなら、間違いがないのが賃貸です。
収入やライフスタイルの変化に合わせ、いつでも引っ越すことができるからです。
タワーマンションは新しいライフスタイルであるがためにトラブルが多く、まだまだ問題点が明るみになっていないところや、対策が十分にできていないのが現状です。
「タワーマンションごとき靴の買い替えレベルで買えるわ」って人以外は良く考えてから決めてください。
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